sanatoria concessa in mancanza del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo culturale

Not. Francesco Ercolano

Con provvedimento dei Ministero per i beni e le Attività Culturali del dicembre 1981 è stato dichiarato l'interesse particolarmente importante, ai sensi della legge 1089/1939, di un complesso immobiliare costituito da una pluralità di fabbricati.

Nel provvedimento vengono riportati i dati catastali dei diversi fabbricati e si dichiara che gli stessi sono di comproprietà di diversi soggetti, nominativamente indicati, a ciascuno dei quali viene effettuata la notifica del provvedimento che viene anche debitamente trascritto.

Alla data in cui fu emesso il provvedimento di vincolo (dicembre 1981), peraltro, uno dei fabbricati del complesso immobiliare era di proprietà di un privato (atto notarile di acquisto del 1977) che non è stata affatto indicato nel provvedimento e al quale pertanto il provvedimento stesso non è stato notificato.

Il proprietario del fabbricato in oggetto, nel 1986, presenta domanda di condono edilizio per opere abusive poste in essere in data anteriore al dicembre 1981.

Il comune rilascia il provvedimento definitivo di sanatoria nel settembre 1997, senza che sia stato domandato il parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Sono stato richiesto di stipulare l'atto di vendita del fabbricato e relativo mutuo ipotecario.

CONSIDERAZIONI E PROBLEMI

(1)

La mancata notifica del provvedimento di vincolo all'effettivo proprietario, possessore e detentore del fabbricato quali conseguenze produce?

Secondo lo studio n. 2749, CNN, 03.05.2000, § 8, pag. 14, "per assoggettare il bene del privato a vincoli di conservazione, di custodia, di divieti vari, non è indispensabile la notifica del vincolo, mentre questa notifica (v. art. 10, c. 2, T.U.) ha il limitato scopo di assoggettare il bene culturale anche alla prelazione artistica"

Sembrerebbe, dunque, che in caso di alienazione del fabbricato in oggetto non operi, per mancanza di notificazione del vincolo, la c.d. prelazione artistica e, più in generale, tutta la disciplina del Capo III sez. I e II T.U., con esclusione in particolare dell'obbligo della denuncia di cui all'art. 58, T.U.

Sembrerebbe, invece, che trovi applicazione, nonostante la mancata notificazione del provvedimento, la disciplina prevista in tema di beni vincolati dalla normativa sul condono edilizio e, in particolare, quella dettata dall'art. 32 L. 47/1985

(2)

Una volta ritenuto che la disciplina in tema di condono edilizio, relativa ai beni vincolati ex L. 1089/1939, trovi applicazione anche in mancanza della notifica prescritta dall'art. 8, T.U., il problema che si pone è quello di stabilire quale sia la sorte della concessione in sanatoria emessa senza il parere prescritto dall'art. 32, L. 47/1985 e quali conseguenze si producano sulla commerciabilità del fabbricato.

Secondo la circolare CNN 03.02.1997, n. 228 (§ 9) emerge che:

1. il vincolo rileva anche se sorto successivamente alla data di realizzazione dell'abuso (fanno eccezione i parchi)

2. (trascrivo testualmente) "nell'ipotesi (come è accaduto nella pratica) in cui il provvedimento concessorio sia stato emesso, la domanda sui vincoli o il parere dell'autorità preposta ai vincoli non si richiedono ai fini della commerciabilità dell'atto, che puo' esser concluso indicando in atto gli estremi della concessione in sanatoria rilasciata dal comune senza attendere il parere sui vincoli. Che accade in tal caso? L'atto e' certamente valido, ma la concessione in sanatoria può successivamente essere revocata o annullata, determinando conseguenze soltanto (!!!) sul fabbricato e non sugli atti fino a quel momento posti in essere."

Pertanto seguendo i citati studi e circolari del C.N.N. si giungerebbe alle seguenti conclusioni:

A) l'atto è valido, perchè la concessione in sanatoria esiste, anche se suscettibile di revoca o di annullamento;

B) non opera la prelazione artistica, nè vi è obbligo di denuncia dell'atto ex art. 58 T.U., perchè manca la notificazione del vincolo al vero proprietario, possessore e detentore del fabbricato

CONSIGLI PRATICI

Il pensiero del C.N.N. è stato correttamente riportato e comunque è da Voi condiviso?

E' opportuno procedere "come se niente fosse" (dopo aver avvertito i clienti, ovviamente) oppure è meglio avvisare della situazione la Sovrintendenza, cercando di ottenere un parere "a posteriori", ossia successivo al rilascio del provvedimento in sanatoria (con i rischi che ciò comporta in fatto di tempi e di esito positivo della pratica)?

In ogni caso, è legittimo, da un punto di vista amministrativistico, che il parere venga rilasciato "a posteriori" con effetto sanante della concessione in sanatoria già emessa?

Ancora: E' opportuno, in ogni caso, a prescindere da quanto sopra esposto, effettuare la denuncia dell'atto di vendita alla sovraintendenza ex art. 58, T.U., e prevedere in atto la condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione artistica?